Квартирный вопрос в Шымкенте

вернуться назад

В сегодняшней жизни трудно найти человека, которого бы не волновала тема недвижимости. Если у жителя Шымкента нет квартиры, то он, естественно, постоянно думает о возможности ее приобретения. Решив, наконец, эту проблему, горожане вскоре замечают, что уже подросли дети, внуки... И все начинается с самого начала.

Под ударом кризиса

Еще относительно недавно рынок недвижимости во всех регионах РК находился примерно в одинаковом состоянии. Причем снижение цен на жилье произошло одновременно с падением покупательной способности населения. По словам специалистов, когда в конце 2007 года практически лопнул рынок недвижимости в Казахстане, такого значительного обрушения цен, как в США, все-таки не произошло. У нас стоимость жилья была завышена в первую очередь из-за кредитов частных банков и ипотеки. Банки, выдавая ссуды направо и налево, особо не утруждали себя оформлением гарантий. Доступность ипотечных кредитов рождала хороший спрос, поэтому недвижимость дорожала. Ипотечный бум охватил и жителей ЮКО. Покупателей было не остановить. Люди бесстрашно брали кредиты и приобретали квартиры. Но с августа 2007 года многие банки перестали выдавать кредиты под «честное слово» - кончились незаработанные деньги. Продавцы надеялись на былые цены, но покупатели уже не могли приобретать квартиры. Сегодня остается большим процент невозврата кредитов, а залоговые квартиры выставляются на торги.

Не стоит забывать и о том, что в Южном Казахстане проживает население с самыми низкими в стране доходами, и это печальное первенство регион удерживает очень давно и прочно.

А совсем недавно…

Сразу после начала кризиса 2007 года и резкого падения цен спрос на недвижимость упал. Но уже в 2010 году, считают специалисты, рынок недвижимости в Казахстане начал оживать, правда, его довольно сильно лихорадит. К примеру, в феврале 2009 года менеджеры местных риэлторских компаний отмечали, что за полгода стоимость квартир в Шымкенте упала на 30%. Спросом тогда пользовались лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры непрестижных серий («хрущевки») в спальных районах города. Элитное жилье в то время практически не брали, так как у людей не было денег, а банки опасались выдавать ипотечные кредиты.

Как и десятки других рынков Европы и Азии, недвижимость в Казахстане оставалась под давлением дефицита ликвидности. С ужесточением банковских требований в то время резко сократилось ипотечное кредитование. Свою лепту в отсутствие массового спроса на недвижимость внесли и подорожавшие стройматериалы.

Мы - в первой пятерке

По ценам на первичное жилье Шымкент сейчас замыкает пятерку лидеров в РК. И это несмотря на то, что по доходам население ЮКО – на последнем месте в республике.

Самая высокая стоимость жилья по Казахстану на начало 2012 года, по данным Агентства Казахстана по статистике, зафиксирована в Алматы. В среднем один квадратный метр нового жилья в Алматы в начале 2012 года стоил 239,1 тыс. тенге. На втором месте идет Астана - 182,3 тыс. тенге за квадратный метр. Чуть дешевле (179,2 тыс. тенге) стоит квадратный метр жилья в Атырау. Жителям Актау пришлось отдать 158,5 тыс. тенге за один квадратный метр апартаментов. Пятерку лидеров замыкает Шымкент, где один метр нового жилья стоит 154 тысячи тенге. Наиболее доступное первичное жилье в Жезказгане - 70 тыс. тенге за квадратный метр. Немного дороже в Кызылорде - 76,3 тыс. тенге, Таразе - 82,3 тыс. тенге, Петропавловске - 98 тыс. тенге, Талдыкоргане - 100,4 тыс. тенге. Средняя цифра по Казахстану равна 154,1 тыс. тенге за квадратный метр.

На рынке вторичного жилья ситуация выглядит несколько иначе. Лидирует Алматы, где один квадратный метр благоустроенного жилья при перепродаже стоит 203,9 тыс. тенге. Второе место принадлежит Актау - 194,7 тыс. тенге. Следом за ним расположились Астана (161,6 тыс. тенге), Петропавловск (134,1 тыс. тенге) и Костанай (125,7 тыс. тенге).

Самое дешевое вторичное жилье в Кызыл-орде - 73,1 тыс. тенге за квадратный метр. В Жезказгане один метр обойдется в 74,2 тыс. тенге. Список наиболее доступного вторичного жилья замыкают Семей (82,4 тыс. тенге), Караганда (83,5 тыс. тенге) и Шымкент (84 тыс. тенге). В среднем один квадратный метр жилья на вторичном рынке по Казахстану стоит сейчас 111 тыс. тенге.

Неожиданности с недвижимостью

- За последние полтора-два месяца 2012 года цены на вторичную недвижимость в Шымкенте упали на 10-15%. Это где-то 2-3 тысячи долларов в денежном эквиваленте, – рассказывает менеджер агентства торговли недвижимостью (АТН) «Азия-Люкс» Полина Накарякова. - Это произошло впервые за последние несколько лет. Причины пока не ясны.

Дело в том, что зимой было много покупателей, но продавцы искусственно придерживали квартиры, ожидая весеннего безудержного роста стоимости недвижимости. В итоге цена на вторичную недвижимость оказалась искусственно завышенной. А весной 2012 года произошел огромный выброс на рынок недвижимости квартир, и их цена автоматически начала снижаться. Пока дальнейшее поведение местного рынка недвижимости спрогнозировать очень сложно.

Как выяснилось, на рыночную стоимость вторичной недвижимости значительно влияют такие факторы, как наличие коммуникаций, место расположения объекта торга, год постройки и соответствие современным требованиям строительства. Имеет значение и качество материалов (бетон, кирпич, шлакоблок и т. д.).

Еще, конечно, стоимость зависит от состояния строения. Существует список аварийных домов по городу, квартиры в которых значительно дешевле.

Сезонность в продаже квартир тоже присутствует. Обычно всплеск, рост купли-продажи наблюдается осенью и весной. Но в этом году впервые весной произошел спад продаж.

А еще есть такой фактор, как слухи. В свое время алматинцы, когда там муссировались разговоры о предполагаемом землетрясении, активно скупали квартиры в Шымкенте, что вызвало рост цен на местную недвижимость.

Своего пика, по словам П. Накаряковой, цены на квартиры достигли в 2006 - 2007 годах. Однокомнатные тогда не опускались ниже 45 тыс. долларов. За счет ипотеки спрос был на квартиры большой, одновременно росла и стоимость недвижимости.

Кризис 2008 года, конечно же, сильно ударил по рынку жилья. С сентября того года началось падение. Хорошая однокомнатная квартира, которая стоила в 2008 году 45 тыс. долл., в кризис опустилась до 16 тыс. Сегодня она же стоит 30 тыс. долл.

- Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры, - продолжает менеджер АТР «Азия-Люкс». - Причина - довольно дорого обходятся коммунальные услуги. К тому же однокомнатную намного легче, чем двух- и трехкомнатную, сдать при необходимости внаем.

В Шымкенте однокомнатные квартиры на средних этажах стоят сегодня 26-30 тыс. долларов. Двухкомнатная оценивается в среднем в 35-40 тыс. долларов, трехкомнатная - 40-50 тыс. долл. Цена может меняться в зависимости от района, серии дома, этажа. В центре, конечно, где-то на 10-12% дороже. Соответственно, ближе к окраине – дешевле.

На стоимость влияет и серия дома. Самая старая - 101-я серия квартир в крупнопанельных домах стоит подешевле. Затем идут 103, 105, 121 (улучшенная 105) серии. Квартиры 77-й серии (кирпичный дом) – самые дорогие.

Среди микрорайонов самый дорогой на сегодня – это «Верхний Отырар», по ул. Рыскулова напротив школы МВД, там хорошая планировка – 121 серия. Высоки цены и на квартиры в центре города - в домах 101-ой серии по Айбергенова, Республики, Бейбитшилик. Хотя они и старые, 1965 года постройки, но все равно квартиры в них пользуются большим спросом.

А вот район свинцового завода сегодня не котируется, так же, как и СМУ-4. Там цены заметно ниже, чем в центре города.  
пользуются спросом дома в микрорайонах по улицам Рыскулова, Сайрамской, Уалиханова. Многие предпочитают поближе к дороге - это удобно для людей и проживания.

- Нас часто спрашивают, - продолжает Полина Накарякова, - мол, цены на недвижимость искусственно вздувают те, кто скупает квартиры, а потом, сдает их внаем посуточно и по часам. Но пока их слишком мало для того, чтобы они могли влиять на рынок. Это специфические районы, в основном в центре города. Сейчас активно идет процесс скупки однокомнатных квартир под сдачу внаем. Люди поняли, что вкладывать надо в то, что хорошо сдается, а значит приносит прибыль. Наш прогноз - покупка квартир под такой бизнес будет продолжаться.

Но есть и другие факторы, которые заметно влияют на стоимость недвижимости. К примеру, каждую осень жители районов ЮКО начинают активно покупать квартиры на «урожайные» деньги. Это в основном жители Мактаарала, Шардары, Жетысая. Они покупают квартиры детям на будущее.

В то же время сегодня только весьма обеспеченный человек может позволить себе купить первичное жилье. Основной массе населения такие покупки не по карману.

Сейчас много говорят о второй волне мирового финансового кризиса и его возможном влиянии на стоимость жилья. Но что будет с рынком недвижимости в ближайшем будущем, знает только время.

Марат НАЗАРОВ.